Анализ ценовых показателей на первичном рынке таунхаусов Новорожского шоссе

К конкурентам квартала таунхаусов «Татьянино» были отнесены следующие поселки:

  1. Павловы озера
  2. Британика
  3. Английский квартал в Аносино
  4. Светлогорье-2
  5. Крона (Эллегия)
  6. Европа
  7. Александровский
  8. По-рижская мечта
  9. Прозорово
  10. Park Avenue
  11. Кембридж
  12. Елочка
  13. Рига-рига

Отдельного внимания заслуживают 2 проекта:

  1. Роща (к продаже предлагаются участки с подрядом в конкурентном ценовом бюджете)
  2. Скипер (продажи приостановлены, ведутся переговоры о сдаче всего поселка в коммерческую аренду

Рассмотренные комплексы находятся на различных этапах строительства — от нулевого цикла («Рига-рига», «Роща») до полностью построенных и сданных («Крона», «Светлогорье-2», «Прозорово», «По-рижская мечта», «Елочка»).

Масштаб коттеджных поселков различен. Самый большой проект локального рынка «Кембридж», где в общей сложности будет построено 2255 таунхаусов. При этом сейчас ведутся строительство и продажи первых двух очередей. Вместе с тем, именно в «Кембридже» в продаже находится наибольшее число таунхаусов — 250 секций. Далеко не все объекты выведены на рынок и в другом крупном комплексе — «Павловы озера». Сейчас идет строительство первых очередей комплекса.

Часть рассматриваемых комплексов находится на финальной стадии продаж — «Крона (Элегия)», «Английский квартал в Аносино».

Название комплекса Количество в продаже тх Стадия готовности Площади таунхаусов в продаже, кв.м.
Основная конкурентная группа
Кембридж 250 1-я оч. построена идет благоустройство территории,2-я оч. строятся первые 6 тх 80 кв.м.; 95 кв.м.; 110 кв.м.
 Park Avenue 72 построен на 70%, проложены основные коммуникации, полным ходом идут работы по благоустройству территории. 291 кв.м.; 364 кв.м.
Александровский  52 1-я оч.построена, 2-я оч тх возведены под крышу, 3-я оч. начало строительства. Идет строительство семейного центра. В стадии строительства:
Проект 1: 188 кв.м.
Проект 2: 208 кв.м.
Проект 3: 225 кв.м.
Построенные:
Тип 1: 260 кв.м.
Тип 2: 279 кв.м.
Тип 3: 282 кв.м.
Павловы озера  26 построена 1 очередь посёлка, офис продаж, оборудована детская площадка 162 кв.м.; 176 кв.м.
Европа  38 Первая очередь построена 189 кв.м.; 205 кв.м.,238 кв.м.,272 кв.м.
Остальные проекты-конкуренты
Елочка 55 Построен/ Сдан 270 кв.м.
Прозорово 30 Построен/ Сдан 235 кв.м.; 260 кв.м.
Крона (Элегия) 4 Сдан 188,9 кв.м.; 283 кв.м.
Рига-рига 11 Построен только первый демонстрационный таунхаус 125 кв.м.; 164 кв.м.
По-рижская мечта 10 Построен 221 кв.м.; 230 кв.м.;268 кв.м.
Роща 57 Участки с подрядом Прокладываются дороги, начало подведения коммуникаций 115  кв.м.; 145  кв.м.; 151  кв.м.;  163 кв.м.;  190 кв.м.; 234 кв.м.
Британика 10 Построена первая очередь, въездная группа Таунхаус «Тара» (150 кв.м)
Дуплекс «Полли» (205 кв.м)
Дом «Грейс» (160 кв.м)
Дуплекс «Алекса» (160 кв.м.)
Английский квартал в Аносино 6 Построены 2 очереди домов, подведены все коммуникации Дуплекс Глория — 194 кв.м.
Дуплекс Саманта — 190 кв.м.
 Светлогорье-2  12 Все построено 191,4 кв.м.

Некоторые коттеджные поселки планируют строительство разнообразных объектов инфраструктуры на своей территории, что служит дополнительным преимуществом  при выборе из аналогичных проектов. Наиболее показательны в это плане проекты «Павловы озера», «Кембридж». Так, в «Кембридже» будут построены 2 детских сада (на 320 детей), английская школа (на 750 школьников), фитнес-центр с бассейном, семейный центр, медицинский центр, футбольное поле, торговый центр (магазины, рестораны, и тд.). В комплексах «Елочка», «Прозорово» не планируется строительство никаких досуговых объектов. В остальных комплексах застройщики ограничиваются преимущественно стандартным «минимальным набором» — детские и спортивные площадки, магазин, кафе.

Рассмотренные комплексы предлагают к продаже таунхаусы различной площади. Минимальные секции представлены в «Кембридже» — 80 кв.м., максимальные в «Park Avenue» — 364 кв.м. Обычно в загородных проектах, реализующих к продаже блокированные дома, выбор планировок секций невелик и насчитывает максимум 3-4 варианта. Вместе с тем ряд поселков предлагают больше альтернатив, что существенно расширяет круг потенциальных покупателей. Так, например, в «Александровском» насчитывается 6 планировок различной площади 188-282 кв.м.

Несмотря на все преимущества и недостатки комплексов главный фактор, влияющий на покупку — стоимость. Абсолютный ценовой минимум сегодня отмечен в «Кембридже» в новой второй очереди, где только начались продажи и строительство. Здесь можно приобрести секцию площадью 80 кв.м. с участком всего в 1 сотку за 4,95 млн. руб. При этом если оценивать стоимость секции из расчета за 1 кв.м., то в «Кембридже» не самая низкая стоимость лотов = 61,9 тыс. руб., в то время как, в полностью готовом поселке «Елочка» 45,6 тыс. руб. за 1 кв.м. Однако размер секций здесь в 3,5 раза больше, что делает цену лотов весомой.

Максимальная стоимость таунхауса зафиксирована сейчас в комплексе «Park Avenue» = 95 млн. руб. секция площадью 364 кв.м. с участком 4,5 сотки. полностью готова к проживанию с отделкой «под ключ». Лот аналогичной площади, но без отделки обойдется покупателю примерно на 25% дешевле.

Практически все девелоперы сегодня отталкиваются в ценообразовании от национальной валюты. Долларовые цены зафиксированы только в 3-х проектах — «По-рижская мечта», «Прозорово», «Английский квартал в Аносино».

Ниже в таблице указан минимальный и максимальный уровень цен на домовладения в коттеджных поселках конкурентной группы:

Название комплекса Мин. цена за таунхаус Макс. цена за таунхаус Валюта прайса Акции, условия покупки
Большая доля тх до 12 млн. руб.
Кембридж 4950000 руб. за  80 кв.м. с участком 1 сот.(=61 875 руб. за 1 кв.м.).  Не построен. 8750000 руб. за  110 кв.м. с участком 1 сот.(=79 545 руб. за 1 кв.м.).  Фундамент. Рубли 6 месяцев без %, первоначальный взнос 30%. Ипотека Промсвязьбанк
Британика 6728000 руб за 120 кв.м.  с участком 2,21 сот. (=56066 руб. за 1 кв.м.). Построен. 8970000 руб. за 160 кв.м. с уч. 3,5 сот.(=56062 руб. за 1 кв.м.). Построен. Рубли Ипотека Сбербанк, рассрочка до 6 мес. беспроцентная
Рига-рига 8250000 руб. за 125 в.м. с участком 3 сот.(=66000 руб. за 1 кв.м.).Не построен 10824000 руб. за 164 в.м. с участком 4,5 сот.(=66000 руб. за 1 кв.м.). Не построен Рубли Возможна рассрочка.
Павловы озера  11392000 за секцию 162 кв.м. с участком 3 сотки  (=70 320 руб. за 1 кв.м.)
Фундамент
13753000 за торцевую секцию 176 кв.м. с участком 9,4 сот.  (=78 140 руб. за 1 кв.м.)
Фундамент
Рубли Ипотека РосЕвроБанк
Роща 8550000 руб. за 115 кв.м. с участком 4 сот.(=74347 руб. за 1 кв.м.). Не построен 17697000 руб. за 234 кв.м. с участком 7,36 сот.(=75628 руб. за 1 кв.м.). Не построен Рубли Ипотека Сбербанка. При 100%-ой оплате домовла-дения, предоставляется 7% скидка. Предоставляется беспроцентная рассрочка на один год. Первый взнос 30% далее равными платежами в течении года.
Светлогорье-2 10770260 руб. за секцию 191,4 кв.м. с участком 5,38 сот. (=56270 руб. за 1 кв.м.). Построен. 17500000 руб. за секцию 191,4 кв.м. с участком 5,45 сот. (=91430 руб. за 1 кв.м.). Построен. Под «ключ» Рубли ипотека Сбербанка, Юникредитбанка, банка Зенит. Есть варианты рассрочек.
Большая доля тх 12-16 млн. руб.
Европа  11380000 руб. за 189 кв.м. 4,14 сот.(=60211 руб. за 1 кв.м.). Фундамент. 16120000 руб. за 272 кв.м. 4,43сот.(=59264 руб. за 1 кв.м.). Фундамент. Рубли ипотека Сбербанка, есть рассрочки
Английский квартал в Аносино 13650000 за 190 кв.м.  с участком 3,2 сот. (=71842 руб. за 1 кв.м.). Построен. 14350000 за 190 кв.м.  с участком 4,1 сот. (=75526 руб. за 1 кв.м.). Построен. Рубли/Доллары Ипотека Сбербанк, рассрочка до 6 мес. беспроцентная
Александровский  12 655 000 руб. за строящуюся секцию в 188 кв.м. с уч. 3 сотки (= 67021 руб за 1 кв.м.).Не построен 21383484 руб. за секцию в 282 кв.м. с участком 4 сотки (=75828 руб. за 1 кв.м.). Построен Рубли Инд условия, Услуга Trade-in, ипотека ВТБ24 и Сбербанк
Елочка 12320000 руб. за 270 кв.м. с участком 3,5 сот.(=45 630 руб. за 1 кв.м.). Построен. 31000000 руб. за 270 кв.м. с участком 14 сот.(=114 800 руб. за 1 кв.м.). Построен. Рубли Ипотека Сбербанка, Газпромбанка, банка ВТБ 24.
Рассрочка:
1. При оплате первоначального взноса 50% от стоимости, рассрочка составляет до 3 лет под 7 % годовых. С ежемесячной выплатой процентов и суммы основного долга.
2. При уплате первоначального взноса 50% от стоимости, рассрочка составляет 1 год месяцев под 0% .
3. При оплате первоначального взноса 40% от стоимости, рассрочка составляет до 3 лет под 10 % годовых. С ежемесячной выплатой процентов и суммы основного долга.
Большая доля тх от 16 млн. руб.
Крона (Элегия) 15200000 руб. за 188,5 кв.м. с участком 8,9 сот.  (=806036 руб. за 1 кв.м.). Построен. 16800000 руб. за 283 кв.м. с участком 10,47сот.  (=59363 руб. за 1 кв.м.). Построен. Рубли ипотека Сбербанка, есть рассрочки
Прозорово $650000 за 235 кв.м. с уч. 3 сот.  (= 2765 долл.за 1 кв.м.). Построен $780000 за 260 кв.м. с уч. 4 сот.  (= 3000 долл.за 1 кв.м.). Построен Доллары (пересчет в рубли по курсу на дату подписания договора) Возможна рассрочка.
По-рижская мечта $595000 за 268,6 кв.м. с уч. 4,1 сот.  (= 2215 долл.за 1 кв.м.). Построен $790000 за 234 кв.м. с уч. 1 сот.  (= 3376 долл.за 1 кв.м.). Построен. Чистовая отделка Доллары (пересчет в рубли по курсу на дату подписания договора) Ипотека от ЮниКредитбанка
 Park Avenue 18700000 руб. 291 кв.м. с уч. 4,5 сот. (=64260 руб. за 1 кв.м.). Возведен на уровень 2-го этажа 95000000 руб. 364 кв.м. с уч. 4,5 сот. (=260980 руб. за 1 кв.м.). Построен, под ключ Рубли Ипотека ОАО «Банк Зенит», Есть рассрочка на 1 год, первоначальный взнос от 40%.

Таким образом, среди рассмотренных комплексов можно выделить несколько групп проектов:

  • Реализуют последние лоты — «Крона (Элегия)», «Английский квартал в Аносино»
  • Полностью построенные комплексы — «Елочка», «Прозорово», «Крона», «По-рижская мечта», «Светлогорье-2».
  • Масштабные проекты из нескольких очередей — «Павловы озера», «Кембридж», «Park Avenue», «Британика».

Среди рассмотренных проектов можно отметить те, которые могут составить наибольшую конкуренцию, определены их преимущества и недостатки:

 Название поселка  Преимущества Недостатки
Кембридж +     Низкая стоимость+     Высокое качество строительства+     Рассрочка от девелопера, ипотека+     Развитая инфраструктура комплекса, много досуговых и образовательных объектов —               Размер секций небольшой (80-95-110 кв.м.)-               Маленькие придомовые участки (1-2 сотки)-               Проект масштабный, ведется строительство только первых двух очередей. Сдача всего комплекса может затянуться
Park Avenue +     Высокое качество строительства+     Проект от известного и опытного девелопера Villagio Estate+     Соседство с известными построенными комплексами девелопера, например «Монтевиль». Жильцы могут пользоваться инфраструктурой этих проектов+     Интересная и оригинальная архитектура+     Планируется обустроить зоны отдыха — 5 га с прогулочными маршрутами, детскими и спортивными площадками, беседками и ротондами.

+     Рассрочка от девелопера, ипотека

—        Высокая стоимость домовладений-        Всего 2 варианта планировок-        Таунхаусы большой площади  (294 и 364 кв.м.)-        Собственная внутренняя инфраструктура не развита 
Павловы озера +        Развитая инфраструктура поселка+        Выгодное месторасположение — центр поселка занимает большое озеро+        Оптимальный уровень цен+        Есть ипотека, возможна рассрочка на индивидуальных условиях+        Добротное качество строительства

 

—        Поселок на стадии строительства-        Проект масштабный, ведется строительство только первых двух очередей. Сдача всего комплекса может затянуться-        Секции одинаковой площади — 162 и 176 кв.м. Нет выбора планировок большего  меньшего размера.-        Небольшие придомовые участки, почти все одинаковой площади -2,6 соток. 
Александровский +        Оптимальный уровень цен+        Развитая инфраструктура+        Инд. условия и рассрочка, услуга Trade-in, ипотека ВТБ24 и Сбербанк+        Добротное качество строительства+        Большой выбор секций различных площадей —        Проект масштабный, ведется строительство только первых двух очередей. Сдача всего комплекса может затянуться-        Слабая рекламная компания
Кембридж +     Низкая стоимость+     Высокое качество строительства+     Рассрочка от девелопера, ипотека+     Развитая инфраструктура комплекса, много досуговых и образовательных объектов —               Размер секций небольшой (80-95-110 кв.м.)-               Маленькие придомовые участки (1-2 сотки)-               Проект масштабный, ведется строительство только первых двух очередей. Сдача всего комплекса может затянуться
Европа +     Различные варианты планировок секций (189-272 кв.м.)+     Есть рассрочка, ипотека+     Высокое качество строительства+     Развитая внутренняя инфраструктура+     Интересная архитектура

+     Первая очередь комплекса построена

+     Известный развитый проект

—               Большая часть комплекса еще строится